独身貴族のブログ

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#4 初めての不動産投資:格安築古区分と広めの間取

 

前回初めての不動産投資にあたり気を付けたことを5つ挙げましたが、本稿から詳細を検討したいと思います。

 

1.500万円以下の築古区分

500万円という金額は、極めて感覚的なものです。私にとって、精神的・金銭的な余裕を持ち、練習がてら最悪半分になっても何とか大丈夫と感じた金額が500万円でした。よって、この数字は個々人の年収や預貯金、家族構成など属性により変わってくるものと思います。ちなみに前回紹介した本では、とりあえず300万円貯めてから不動産投資は始めましょうと記載されていた記憶があります。

500万円という金額を頭の片隅に置いて楽待(全国の投資物件を集めたポータルサイト)を見ていると、こんな金額でも買える不動産は無数にあるではありませんか。ただし、そのほとんどが築古マンション及びアパートの区分(一部屋のこと)、もしくはオンボロ戸建てでした。後者は掲載している写真を見ているだけで床が抜けていたりホコリだらけであるなどどう見ても初心者にはハードルが高そうなので、前者の区分を狙うことにしました。(ちなみにオンボロ戸建て投資については、加藤ひろゆきさんという方が書かれている本が詳しいですし何より読んでいて面白いです。)

また、一口に築古といっても、マンションの構造(これについては後々詳細を書きたいと思います)やどのくらい古いのかなど、色々と検討すべき点はあります。構造については、楽待の検索結果のほどんどが鉄筋コンクリート(木造や鉄骨に比べ頑丈)であったので問題なし、築古の程度についてはこれも感覚的ですが築30年以内としました。平成築というのが精神的に受け入れやすかったのかもしれません。また、これはこれまで読んだ本の多くに書いてあったと記憶しているので受け売りしますが、1982年以前に建てられた旧耐震基準の物件は避けた方がいいと一般的に言われているようです。

ちなみに、この金額帯の物件に融資をつけることはお勧めしません。こうした物件に対する融資は金利が3%以上と高く、そもそもが低水準である家賃の多くを食われてしまい手残りキャッシュが少なくなってしまうのです。

 

2.バストイレ別で、それなりに広さがあるもの

500万円以下の築古区分と検索すると、その多くがユニットバス(浴槽、洗面台、トイレの3点が同じ部屋にある)形式でした。もうこの時点で、バストイレ別の物件が希少で、それはつまり賃貸付けがしやすいのではないかと想像できます。

また、リビングについても、小さなものではなく、2人でも住めるくらいの余裕がある物件を探しました。これについては当時明確な数字を決めていたわけではないですが、今から考えると(一戸全体で)30平米以上くらいのものを基準にすると良かったのではないかと感じます。ちなみに、リビングが5-6畳くらいと狭くかつ築古の物件はほぼ100%の確率でユニットバス形式だと言っていいと思います。