独身貴族のブログ

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#5 初めての不動産投資:駅近と高利回り、現地調査

続いて、3から5を検討します。


3.東京都内で駅徒歩10分以内のもの

地方ではなく東京都内というのは、自分の足で下見が出来そうだから(今から思えば接する3県の一部地域もその対象に入ったとは思いますし、東京都内といっても奥多摩なら都心から電車で2時間くらいかかります)という理由です。5にも繋がるポイントではありますが、しっかり自ら現地に足を運び物件や近隣の肌感覚をつかむというのは大変重要な点であると思います。僕が現在においても地方物件を対象としないのはこの理由からです。

駅徒歩10分以内というのは、HOMESやSUMMOなどの賃貸物件紹介サイトで駅からの距離として一つの基準となる数値であるからです。また、10分というのは入居者の心理的にも節目となる数値でしょう。ちなみに現在では、この駅からの距離という尺度に僕は更に重点を置いており、遠くても6-7分の物件に絞って探しています。


4.実質利回り10%以上のもの

楽待の物件をざっとみると、8-9%のものは多く見られたので、10%を目標に探すことにしました。一方、築古区分は管理費に加え修繕積立金が(物件が古いだけあって)高額になる傾向にあり、そもそも数万円しかとれない家賃の多くを食ってしまう可能性を考えなければなりません。そこで、表面利回り=家賃÷物件価格のみならず、実質利回り=(家賃-管理費と修繕積立金)÷物件価格が10%を超える物件を探すことにしました。管理費と修繕積立金については、前述の浅井さんの本に詳しく書かれています。

ただし、闇雲に管理費や修繕積立金が安い物件を探すことはお勧めしません。なぜなら、それだけ管理や修繕に重きを置いていないことを意味することも多く、共用廊下や建物外観などに古さが表れていることがあるからです。そうなると、入居者の観点にも悪影響を及ぼします。あくまで家賃とのバランスが大事だと考えます。


5.現地に足を運んで調査し、最後は肌感覚で納得できるもの

上記でも触れましたが、実際に自ら足を運び、現地を視察することが大事だと考えます。建物の外観に加え、外から見える限りの共用部分をチェックし、また近隣の様子や駅からの道のり(大通りなのか、小道に入るのかなど)も確認します。定量的評価が出来ないので、最後は肌感覚の勝負になりますが、これなら投資してもよいと自分の中で納得できなければYESの決断は下しません。現地の不動産屋さんに建物の評判や家賃の相場を聞いてみることも重要です。