独身貴族のブログ

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#6 初めての不動産投資:結果

前述した5つの条件を満たすものを探し、実際に購入した物件の概略が以下です。
(詳細はぼかしています)

場所:東京都西多摩郡の某駅、徒歩10分

実際に歩いてみると、早歩きして10分という感じでした。販売図面の徒歩○分というのはやはり実際に歩いてみての検証が必要ですね。

値段:400万円-500万

値引きを試みましたが不可でした。すでに値引きを何度かした後の値段であったということと、仲介業者の方に同建物内別部屋の過去の売買価格を見せてもらい(業者のみアクセス可能なレインズというサイトから入手可能らしいです)、値引きをしなくても合理的な価格だと確信が持てたことで購入を決めました。ちなみに僕より先に買付をした人がいたようなのですが、融資が上手くつかずキャンセルとなったようです。そんな経緯もあり、売主は値引きなしでも他に買い手はいるはずだと考えたのかもしれません。

部屋:鉄筋コンクリート造マンションの1階、1LDK

オートロック付きでかつフェンスもしっかりしており、1階でも問題ないと判断しました。広さもしっかり取れており、余裕を持った1LDKの間取りでした。

利回り:実質利回りで11%ほど

管理費/修繕積立金が他の築古物件と比して相対的に高くなく、家賃も相場相応に取れていたのでこの結果となりました。一方、契約前の段階で修繕積立金の値上げが計画されているとの報告を仲介業者の方から受けており(基本的に建物が古くなればなるほど積立金は上がります)、その報告通り購入後数ヶ月して値上げとなりました。それでも実利で11%はキープできています。

意外だったのは、現入居者の方が10年以上に渡って同部屋にお住まいであったことですね。これが2~3年であると近い将来での退去可能性もそれなりに大きいかと思いますが、10年ともなると足下の空室リスクはかなり小さくなると思います(築古区分でそもそも購入段階において空室となっているものはお勧めしません。築古の分空室がいつまで続くか分かりませんし、入居者が付けば入居付けの手数料(通常家賃の1か月分)がかかりますので)。


物件本体価格以外の出費

仲介手数料(物件価格の3%+6万円、会計上は経費ではなく物件価格の一部として計上されます)、収入印紙、司法書士費用(登記費用+手数料、売主の了解が取れれば自力で登記し手数料を浮かせることも可能です)、不動産取得税(取得後数ヶ月後に納付書が送付されます)がかかります。全部合わせて物件価格の10%ほどと一般的には紹介されていますね。空室の場合は上記の通り入居者が付いた段階で賃貸管理会社への手数料がかかります。

毎月の出費

上述した(マンション管理会社/組合への)管理費/積立金に加え、賃貸管理会社への手数料(家賃の5~6%を目標に交渉するといいと思います)、また年に一回固定資産税がかかります。固定資産税は物件によって大きく異なるので概算できませんが、築古500万円の物件なら10万円を超えることはあまりないのではと思います。