独身貴族のブログ

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#8 不動産はキャリー重視

まず定義ですが、キャリーとは毎月の家賃収入(正確には手残りキャッシュ)のこと、後に出てくるキャピタル(ゲイン)とは不動産価格(の値上がり)のことを指します。

前回の投稿までで、晴れて僕は築古区分の大家さんとなりました。家賃については、管理費と修繕費、そして賃貸管理会社の手数料が引かれて自分の口座に振り込まれるわけですが、それでも数万円はあるわけです。ああこれで僕も念願の大家さんになったのだと初月の振り込み日に感動した覚えがあります。毎月数万円のキャリーというのは当時の僕にとっては小さくない金額でしたし、今でも大事な数万円です(おいしいステーキ2-3枚はいけちゃいますし、今日はちょっとタクシーにでも乗ろうかなって思える日ができるわけですから)。

そこで気づいたのは、貯金としての500万円より、毎月のキャリーとしての数万円のほうが気分的にプラスになれるということです。勿論これは感覚的なところなので、異なる意見を持つ方もいるでしょう。ただしより大きな問題は、初期投資した500万円が、数年間(もしくはそれより長期の)のキャリー獲得後にいくらで売れるかということです。こうした概念を出口戦略と呼びますが、築古物件の場合は値段が下がりきっていますので、購入価格が適正であれば、数年後もほぼ同じ値段で売れるはずです。勿論売却に際して手数料がかかるので、その分を加味して購入時に指値できれば理想的ですね。

一方、少なくとも現在の東京都においては、キャピタルゲインを狙った不動産投資は僕はお勧めしません。築古物件なら価格が下げ止まりしていることが多いので、上昇する余地はほとんどないでしょうし、たとえ港区の一等地物件だとしても、東京中心部の不動産価格がここ数年で急騰し、高止まりの様相を見せる今が果たして適切な購入のタイミングでしょうか(港区中心部の不動産価格がいかに上昇したかについては今後紹介できればと思います)。更に、前述の通り売買には手数料がかかり、多少の値上がりではそれらを十分に相殺できません。低い利回りでキャピタルゲインを前面に押し出す物件には要注意だと僕は思います。

むしろ、徹底的にキャリーを追いかけ、利回りが満足いく水準に達するまで粘り強く物件探しと交渉を続けるやり方のほうが、売却時に予想外の高値で売れる可能性が高いのではないでしょうか。買い手にとっても、高い利回りは購入を検討する際の大きなプラスとなるはずです。