独身貴族のブログ

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#15 不動産探検記:ベトナムその2

朝10時に待ち合わせ場所に行ってみると、業者はCBRE(日本では主に業務用不動産を手がけている会社ですが、海外ではマンションの仲介もしているようです)でした。大学を出て2年目というセールスウーマンが、拙いながらも一生懸命案内してくれました。どの物件の案内所にも完成後の建物の模型があり、場合によっては家具付きのショールームが併設されていました。

1件目は2区内のコンドミニアム。2区といっても前回紹介したものより1区に近いところにあり、地下鉄駅がすぐ横に建設予定で、完成すれば1区まで10-15分ほどで行けてしまうというところがセールスポイント。完成予定は2018年後半~2019年前半とのことで、利回り予想は7-8%(利回り保証はなし、これが僕には好印象でした)。ただ、残念ながら1LDKは売切で、残るは値の張る2LDK以上のみでした。100平米で日本円で2000万近くすることから、いくらプレビルド方式(#11参照)といっても僕の資金では足りず購入を断念。また、業者曰くこのあたりでは1LDKの方が賃貸付けが容易とのことでした。

2件目も2区内のコンドミニアム。距離的には1区にほんの少しだけ近いですが、建設予定の地下鉄駅までそれなりに距離があるということで、上記のコンドミニアムのほうが少し価値が高い様子。完成予定は2018年前半で、1LDKはおよそ55平米で価格は日本円にして1100万ほど、予想利回りは8%とのこと(利回り保証の有無は聞かなかったですが、少なくとも保証スキームの紹介はされなかったです)。これまで見た中ではベストだと思いましたが、この物件は2015年に既に販売が開始されており、販売初期の売値は現在の価格の80%だったとのこと。新興国のプレビルド式コンドミニアムでは、部屋や棟によって販売の時期をずらすことで価格を上げることがよく行われているようです。それでいて、前お話ししたように中古市場が発達していないので、不動産市場の価格がほぼ建設業者の言い値になってしまい、バブル発生の源になりかねないと今となっては考えています。

3件目は1区の北に位置するビンタイン(Binh Thanh)区のコンドミニアム。1区への距離は上述の2つとあまり変わらないようです。完成は2017年後半から2018年にかけて、1LDK(55平米)の値段は棟によって異なるものの日本円にして900万から1300万くらい。ここはとにかく販売展示場の大きさが凄かったですね。おそらく200-300人は見学者がいて(業者によるとほとんどが中国人)、巨大なショールームに完成後の模型、そして契約ブース。この時点ですでに検討をためらったのですが、業者としてもここはあまり勧められないとのこと。理由としては、合計の部屋数が1万にもなり(通常は大きくても数百)、空室率の上昇や家賃の低下を招きやすいから。業者の予想利回りは5-6%でした。展示場の大きさ通り大々的なマーケティングを行っており、特に中国の業者が爆買いして本国の個人投資家に利益を乗せて売るケースが多いと説明を受けました。

 

本稿2件目の不動産がベストだなと感じながらも、すでに販売初期から20%値上がりしてしまっていることを懸念しつつ、ベトナムの不動産探検は一旦終了となります。最後の夜は、同日にホーチミンへ行くと言っていた職場の先輩とその家族にドンコイ通りで夕食をごちそうになり、翌日シンガポールへ帰国しました。