独身貴族のブログ

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#20 不動産探検記:カンボジア

まず、カンボジアの現地通貨はリエルで、1リエル=4000リエルほどになります。外国人の土地保有は禁止されており、また購入はコンドミニアム全体の合計で70%までに制限されています。

ベトナムでの経験から、今度はシンガポールから現地のCBREにコンタクトし、物件をいくつか紹介してもらうアポを取りました。紹介してもらったのは以下の4件になります。

最初に、シンガポールの説明会でマーケティングされた物件について印象を聞いてみることにしました。するとやはり他の物件に比して割高ではないかとのこと。また、驚いたのは、竣工前にも関わらず大量の購入済部屋が既に売りに出されているではありませんか!CBRE曰く、資金繰りに困った購入者が止む無く売りに出しているとのこと。購入の時点で資金の計画をきちんと立てておかなかったのでしょうか(前回紹介した低額の予約金に釣られたなんて可能性も考えられますね)?更に悪いことには、これら「中古」物件を取得する購入者は竣工前にも関わらず全額の支払いが求められるとのこと。それは買い手もつかないですよね...

次は中心部の竣工済の物件(デベロッパーは韓国系)です。CBRE曰く紹介する物件でここが一番おススメとのこと。理由は、中心部としては売値が抑えられていて利回りが高く、また長期滞在が見込める入居者が即にいることから安定した家賃収入が確保できるからだそうです。ただ、それは即ち現金一括払いを意味するんですよね... 肝心の値段は72平米で日本円換算1700万円ほど。今の所有者は3年前2013年の竣工時に1500万円程で購入しており、全体的な不動産価格の高騰を鑑みると+200万円の売値は決して悪い水準ではなさそうでした。よって、利回りは8.5%とやはり中心部にしては高い印象です。ですが、僕には1700万円を一括支払いする金銭的余力はあるはずもなく、仕方なく断念することにしました。余談ですが、ここのコンドミニアムはジム施設がとても充実しており、正直ゴールドジム並でした。また、共有部管理もしっかりされている印象で、前回紹介した竣工済のベトナム案件よりはるかに綺麗に保たれていました。

次は、上記の物件から徒歩5分のやはり中心部にある物件。ここはプレビルドで2017年後半に完成予定とのことで、デベロッパーは台湾系。価格は45平米の1LDKが日本円換算1500万円ほどと、割高な印象。CBREからも、ここの物件はおススメしないから参考程度に見ておいて、とアドバイスを受けました。

最後に紹介されたのは、中心部から車で空港方面に30分ほど行ったところにあるプレビルドの案件。竣工予定は2018年後半で、デベロッパーはシンガポールの提携企業から支援を受けた現地の新興企業。アピールポイントは、中心部から離れてはいるもののインターナショナルスクールが密集している場所で、海外から赴任してくる教師の需要が見込めること(ただ、これは日本の物件でもそうですが、空港に近いという売り文句はあまり妥当性が無いように思います)。また、販売は未だフレーズ1(#15参照)であることから、値上げする前の最安値で取得できるとのことです。赴任してくる教師は家族を連れてくる可能性が高いことから2LDKの賃貸需要がより高いことが見込まれるとのことでしたが、予算の関係で1LDKに絞りました。値段は55平米の部屋で日本円換算1000万円ほどで、利回りは9-10%の予想。利回り的にも戦略的にも気に入ったので、おすすめの1LDKの場所を聞くことにしました。すると、最上階は昼に太陽光が当たりすぎるからダメ、一方下層も音がうるさいからダメ、道路側はホコリが舞うからダメ、とのことで、中庭向きの比較的上層階の部屋に目を付けました。ショールームにある完成予定模型を前に、部屋の位置の良悪を丁寧に説明してくれました。

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 これで一通り新興国周りは終了したので、中心部にあるホテルに帰りどの物件を真剣に検討すべきか考えました。タイとミャンマーはアウトで、#15で紹介したベトナムのプレビルド1件と上記のカンボジア郊外のプレビルド1件に絞りました。ホテルの屋上に小さなプールがあったので行ってみたところ、360度見渡す限りマンション建設の嵐(日本でもよく見かける青や緑の作業幕とクレーンがいっぱい)でした。それを見るにつけ供給過剰の4文字が頭をよぎり、郊外は意外といいかもしれないなと思った記憶があります。

 余った時間でトゥールスレン虐殺犯罪博物館に行きましたが、その名前が示す通りカンボジアにはクメールルージュ政権時になされた大虐殺という悲しい過去があります。このあたりについてはいずれ観光のブログを書く際に紹介していきたいと思います。

次回は、投資する国の決定とその動機についてお話しします。