独身貴族のブログ

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#24 新興国不動産の長所と短所

購入した後、それまでのプロセスを振り返り、改めて新興国不動産投資における僕が感じだ長所と短所についてまとめたいと思います。

 

<長所>

高い利回り:新築マンションで利回り~10%というのは、日本中どこを探しても、また他の先進国どこを探しても見つからないでしょう。不動産価格が世界的に高騰する中で、相対的に未だ高い利回りを狙えるのが新興国です。ただし、新興国でも中心部のド真ん中の物件は既に利回りが低水準に落ち込んでいます。

割賦支払い:プレビルド(#11参照)の物件は、数年後の竣工に向けて支払いを数回に分けて行っていくことになります。竣工前の時点で全額支払うことに経済的合理性はない(建設途中で万が一中止になったり倒壊したりするリスクがある)ので当然のことではありますが、それでも手持ちキャッシュに余裕がない投資家とってこの割賦支払いは有利な点と言ってよいと思います。

日本との比較:これは新興国に限ったことではないのですが、日本以外の国の不動産市況を勉強することで、(とりたててこの部分がというものはないのですが)日本の不動産に対しても造詣が深まったように感じます。これから紹介していく日本でのアパート一棟買いや、調査を継続している築古一戸投資においても、新興国投資の経験は知識は大いに僕の自信になってくれていると感じます。

資産分散:自らの資産のすべてを居住国及び先進国に投資する必要はないでしょう。先進国の株も債券も不動産もすべて高値推移している今、新興国の不動産に投資をすれば資産分散効果に加えキャピタルゲインも若干期待できるかもしれません(#8で書いた通り不動産に関しては僕はあくまでキャリー重視なので、キャピタルゲインはおまけ程度と考えており、長所の一つとして別途挙げることはしません)。

 

<短所>

調査リスク:異国の地で不動産を探すということは、土地勘がないことに加え場所や時間の制限もあり、精緻な調査がなかなか出来ません。今回はカンボジアに「えいや」(前稿参照)の精神で決めましたが、あらかじめ伝えていたはずなのに予算オーバーの物件を見学させられたり、加えて検討すべき物件を時間の制約上すべて網羅できなかったり、購入した物件が果たして本当にベストのベストだったのか?と聞かれると100%自信を持ってYesとは言い切れません。

為替リスク:#21の一稿丸々使って取り上げた通り、海外投資には不動産に限らず為替リスクが存在します。中でも不動産は、株やFXと異なり簡単に売却ができない上、アジア新興国の為替は長期的にみると少なくとも対米ドルではほぼ常に下落傾向にあります。今回のカンボジアは米ドル連動の固定相場制を敷いており、今のところ為替リスクは少ないですが、将来のいつ変動相場制に移行するかも分かりません。

経年劣化リスク:ベトナムの回で屋上の管理が雑であった物件を紹介しましたが、新興国の不動産は、管理の甘さも手伝って経年劣化が日本の不動産より速いと思われます。よって、あまりの長期にわたる保有は適切ではないかもしれません。ちなみに、シンガポールの不動産でさえ日本と比較すると劣化が早いなと感じました。

売却リスク:#11で紹介した通り、新興国不動産においては中古市場が未発達です。よって、売却時により長い時間を要する可能性があります。加えて、割賦支払いが可能な新築市場と一括払いの中古市場が戦うわけですから、金銭面でも不利です。また、新興国では金利が高すぎてローンを引いてまで購入する投資家は少ない模様です。

竣工遅延リスク:購入した物件は当初2018年後半に竣工予定でしたが、結論から言うと2019年春の今になっても完成していません!この竣工遅延リスクというのは購入時に僕が完全に見逃していた点でした。これについては次回詳しく書きたいと思います。

 

(嗚呼、短所の方が多くなってしまった...)