独身貴族のブログ

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#25 竣工遅延に注意!

前回のブログで、新興国不動産への投資リスクとして竣工の遅延を挙げ、実際のところ購入した物件は未だ完成に至っていないことを書きました。今回はその詳細について述べたいと思います。

まず、当初伝えられていた竣工予定は2018年後半、そして現在は既に2019年3月です。このあたりの詳細を書きます(時系列的には前回の購入契約時から現在まで3年近く飛ぶことになります)と、

  • 契約書上の竣工予定は2018年7月であった。
  • しかし2016年春の契約時点でどうも2018年後半まで延期になりそうだと業者から案内がある(契約後にコンタクト先が仲介業者から建設業者に切り替わる)。
  • この間、定期的に割賦金の支払いをする。
  • 2018年8-9月に進捗状況を確認:年末までには、との回答。
  • 2018年12月に進捗状況を確認:翌年2月までには、との回答。
  • 2019年2月に進捗状況を確認:ごめん、6月末になっちゃうかも、との回答 ← 今ここ

年末くらいまでは神経質にメールを送り続けていたのですが、別棟の建築が忙しく、今入居者入れたらホコリまみれになるからダメだとか、完成したんだけどシンガポールの基準に満たない部分が見つかった(カンボジアの回で書いた通り建築会社はローカルですがシンガポール企業の支援を受けています)からダメだとか、色々理由を並べ立ててきて、こちらもしんどくなってしまい最後には諦めモードになりました。ちなみに電話は一向に繋がりません。

年明けの催促時には流石に向こうもしっかりとした対処が必要だと考えたのか、マネージャーと思われる人から返信があり、遅れていてベリーソーリー!とのこと。このまままでは大きな機会損失(お金を期日通り払い続けているのに、いつまでも完成しないのではその間支払ったお金が無駄になってしまう=他の資産に投資することもできた)になりかねないと懸念は強まる一方だったのですが、彼からの指摘で契約書に遅延した場合の罰則事項があることを再発見。確認してみると確かに、2月以降の遅延については1日20ドルの遅延損害金が支払われる旨の条項を見つけました。

僕は、契約当初はまさかそこまでの遅延はないだろうと思い込み、この条項を確認こそしたはずであるものの(契約書の全部に目を通そうと奮闘した記憶があるので)、指摘されるまでその存在を忘れていました。また、2月から遅延損害金が発生するとはいえ、当初の完成予定であった2018年7月からは半年以上の機会損失となっているわけですし、損害金と言っても(まだ現地に銀行口座もないので)竣工時の決済金から割引されるだけなので、竣工まで要注意です。

新興国不動産のすべてが遅延して竣工されるわけではないとは思います。ですが、リスクとして見逃されやすい点であると考えますし、僕自身見逃してしまいましたので、読者の方々がもし新興国不動産投資を検討される際には、リスクの一つとして考慮していただくと良いかと思います。