独身貴族のブログ

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#29 一棟買い物件の条件: 場所

まずは、場所の条件である、

場所:東京都の23区、駅徒歩7分以内

を検討します。築古一戸投資の際には、「東京都内、駅徒歩10分以内」としていましたが、その条件をより厳しくした形になっています。

まず東京の23区といっても、勿論港区や渋谷区、中央区などは地価が高騰しており(=利回りが低すぎて)とても僕の手には負えないためパスします。具体的に狙っていたのは

西部では板橋区や練馬区
東部では墨田区や江東区、荒川区

などでした。ここで、最東部の足立区や葛飾区、江戸川区は、投資対象とはしたものの入居者付けに多少の難あり(これらエリアにお住みの方には多少失礼な言い方になりますが...)との意見を聞いていたので、これらの地域の物件を考える際には、駅(乗降者数や急行停車駅か否かなど)や駅からの距離をより厳しい目で精査する必要がありそうでした。

また、東京都に接する三県もターミナル駅であれば十分投資対象となり得ると考えましたが(現地に行くのにも然程時間はかからないはずですし)、調査の結果東京都23区内でも満足のいく物件が見つかる可能性が高いと判断したため、1棟目の候補からはとりあえず外すことにしました。投資対象をあまり広げすぎては焦点がブレることも懸念しました。ちなみに、東京都外でも神奈川県であれば横浜市はもちろん、川崎市も地価は上がっていますし、千葉県なら浦安市は隣接する東京都江戸川区より地価が高いケースが多々あります。

次に、駅から7分という条件ですが、これは理想的には徒歩5分圏内で、最長でも7分としました。理由としては、

  • 築古一戸投資をした際に、販売図面の徒歩10分は早歩きでやっと10分切れるくらいだったこと(=徒歩10分と記載されている物件は無理やり10分にしようとしていることも考えられる)
  • 賃貸物件ポータルサイトで検索してみた際、10分以内に比して7分以内という条件では物件数が激減したこと、同様に7分以内に比して5分以内では物件数が更に大きく減ったこと
  • 学生時代、JR線までで徒歩5分、地下鉄線までなら徒歩8-9分というエリアに住んでおり、両者の間に数字以上の差を感じたこと

があります。一方、勿論駅徒歩1-2分の物件が見つかれば言うことはないのですが、そんな物件はなかなか出てきませんし地価も高いので、制限は7分までとすることにしました。男性であれば駅に近ければ近いほど良いという向きがほとんどだとは思いますが、女性の知人にヒアリングしたところ、駅から近すぎるのは誰かに背後をつけられる可能性があるので避けたい、という意見も聞かれたのが印象深かったです(それでも、駅近というのは不動産投資における最重要ポイントの一つであると信じて疑いません)。

総じて、最初の一棟買いということもあり、融資なるものを受けることも生まれて初めてだったので、より良い物件に巡り合うために条件をあえて厳しくし、気合を入れて調査に臨みました。