独身貴族のブログ

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#43 不動産は手残りキャッシュフローがすべて、利回りは指標でしかない

久しぶりに不動産関係を。
下記の稿で、利回りの目標は7%と書きました。

 しかし、実のところ利回りは一つの指標でしかなく、最も大事なものは当然のことながら最終的に残るお金、つまり手残りキャッシュフローなのです。ただし、これは色々な要素によって変化しうるので、わかりやすいように「家賃÷価格=利回り」という指標を一般的に用いているわけですね。

 

よって、今回は、その一般的に用いられる利回りから、大体の手残りキャッシュフローを計算する方法を紹介しましょう。

まずは、得られる利回りを7%と仮定しましょう。ここから、色々とかかる費用などを引いていくことになります。


1.利率
一棟買いをした場合、条件にもよりますが金利は1~3%ほどになります。ここでは2%としましょう。

2.元本返済
(ちなみにこれは会計上費用とはなりません)
例えば、物件価格の100%を30年で融資をうけるとすると、単純計算すると1/30≒3.3%/年の返済となります(下記の通り実際の計算は異なります)。初めて不動産投資を行う方は意外とこれを見落としやすいのですが、手元から出ていくお金としてこちらが最も大きくなります。

3.ローン支払合計額
とてもざっくりいうと、利率÷2+元本返済率=合計返済率 となります。こちらの例を用いると、2%÷1+3.3%=4.3%となります。

単純に、利金+元本返済額=合計支払い額とはなりません。理由は、金利は残り債務に対して支払わなければならないもので、残債と共に減っていくからです。現在の会計基準では、金利が減った分元本返済が大きくなり、合計支払い額を支払い期間通して同じにする「定額法」が一般的になっています。

正確な数字はインターネットで調べると計算サイトが出てきますが、例えばローン返済(毎月払い) - 高精度計算サイトはよく使わせてもらっています。

4.運営費
固都税や管理費など、物件価格のおおよそ1%/年と見積もってよいでしょう。

上記手出しを合計すると、4.3%+1%=5.3%となります。元の利回りが7%なので、おおよその手残りキャッシュフロー率は、7%-5.3%=1.7%となります。

つまり、1億円の物件なら年間170万円、2億円の物件なら340万円となります。実際は、購入資金として仲介手数料(ちなみにこれも費用化できません)や不動産登録税がかかるので、感覚的にはそれ以下の手残り率となります。

この例では、利回り7%と表記されている物件の手残りキャッシュフロー率は、2%を切ってしまうのです!よって、、1億円の物件であっても手残りはたった年間170万円!

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世の中うまい話は無いし、高額の融資を引いた上での投資ですので極めて慎重に進めるべきでしょう。