独身貴族のブログ

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#73 役に立つ!不動産賃貸のカラクリ - 大家の独身貴族が入居者目線で解説します-

僕の持つ一棟マンションの1部屋が10月から空室になっていました。少し待っても賃貸がつかないため、「AD(不動産広告料)」を付けたら、2-3日後に即入居者が見つかりました。そこで今回は、このADも含め、不動産賃貸の初期費用とカラクリを、「大家の僕」が「入居者目線で」解説します。

「礼金とか仲介料とか色々かかりすぎる!」という方、是非今回の記事を見てそのカラクリを理解してください。交渉ポイントも解説します。

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<入居者の初期費用とそれぞれのカラクリ>

敷金:入居者が設備を損壊した時の修理代や、退去時の掃除代に充てられるものです。これに関しては入居者側も文句のない費用かと思います。普通に住んでいれば掃除代以外は基本的に帰ってきますし。よって、今では敷金ゼロで掃除代のみ徴収する物件も増えました。

礼金:大家も大家側の仲介不動産会社に1か月分の仲介手数料を支払うのですが、通常この礼金がそれに充てられます。つまり、入居者が大家の仲介手数料も支払っているということになります。昔の下宿時代の名残とか色々言われていますが、確かにこれを礼金と呼ぶのは語弊ありすぎです。正しくは「大家分の仲介手数料肩代わり金」です。

仲介手数料:入居者側の仲介不動産会社に払う仲介料です(ちなみに、大家側と入居者側の仲介会社が同じ場合でも、その会社は残念ながら1か月ではなく両社からそれぞれ1か月分で2か月分の手数料を手に入れることが慣習です)。家賃1か月分が相場なのですが、入居者側からの1か月分では物件の数が多すぎて仲介会社に賃貸付けのインセンティブがあまり働かないことがあります。その場合、新築や人気物件でない限り賃貸付けが遅れます。そこで、入居者側の仲介会社に早く賃貸を付けるよう大家側から広告費として支払うのが、上記のADです。すると、仲介会社にとっては、その物件に賃貸付けをするとAD分多く儲かるため、入居者に優先的に紹介する動機が生まれるわけです。築古で駅から遠い物件などでは、ADが2-3か月分という場合もあるようです。

保証料:連帯保証人がいない場合、家賃の滞納に備えて入居者が保証会社に支払う保証料です。家賃の1か月や半月分が相場でしょうか。ここの詳細は僕もよくわからないのですが、連帯保証人がいないと入居者の属性にかかわらず保証料徴収というのは合理的でないと思います。大家には、入居希望者の申請書にある年収などをみて入居の可否を決められる権利があるので、よほど低所得者層向けの物件でない限り必要ないと僕は考えます。不動産会社と保証会社の癒着と勘繰られても仕方ないと思います。

鍵交換費用:まあ鍵は確かに交換した方がいいかもしれませんが、それで2-3万円とか本当に相場なのかしら、と思います。入居者にとっても大家にとってもよくわからない費用ですね。

更新料:通常賃貸は2年契約ですが、それを更に2年間延長したい場合に必要な契約更新料です。入居者にとっては、引っ越し代と新たな初期費用を払ってでも退去するか、それとも更新料を払って更に住み続けるか、の選択です。大家にとっては、後者であれば住み続けてくれて更に更新料までもらえて嬉しいはずなのですが、基本的に仲介会社にその全部もしくは大部分を持っていかれることになります。

<交渉のポイント>

交渉事は常にそうですが、相手の立場を鑑み行うことが必要です。よって、入居者は大家の立場に立って交渉のポイントを考える必要があります。

大家が一番嫌うこと、それは「家賃の下落」です。

家賃が下落してしまうと、その時の入居期間はおろか、その次の入居付けに際しても下落した家賃が基準となってしまい、不動産経営の目線で失うものが大きいのです。ただし、逆に割高な家賃で空室期間が長くなっても困りものです。そこで、大家はADやフリーレントを付けてでも、現行の家賃でかつなるべく早く空室を埋めようとするわけです。

ADを貰った入居者側の仲介会社は、そのまま紹介すればAD分丸々追加で儲かります。ただし、入居者が交渉の姿勢を見せれば、そのADの中から仲介料割引・フリーレントなどに適宜割り振り交渉の土台に乗ることが可能です(勿論、その分大家に更に転嫁させてくる可能性もあります)。そもそも、ADのついていない物件(とか礼金が2か月の物件)は大家が強気の物件、ついている物件はその時点で交渉の余地ありとみてよいのです。

よって、入居者が初期費用軽減のために交渉する際のステップは、

(0.  家賃そのものの交渉は基本的にしない)

  1. 空室期間はどのくらいか聞く
  2. ADはついているか(教えてくれればですが)聞く
  3. ADがついてからの空室期間はどのくらいか聞く
  4. 仲介料/フリーレント/礼金のどれかで交渉する
  5. もしくは大家側の仲介会社を探し出して直接交渉する
  6. 更新時は、契約は即この場で更新するので更新料半分にしてくれ、など即決めの姿勢を前面に見せて交渉する

という形になるかと思います。

ちなみに僕は、仲介料なし、礼金なし、敷金6か月というおもいっきり偏った物件に住んでいます。その話はまたの機会に。

... 大家の僕がこんなこと書いちゃっていいのかしら。